מיקום

לקוח

שנים

סטטוס

פרוגרמה

אנשי מקצוע

שותפים

שינטוע סביבת מגורים

א. קרקע חדשה במפלס +12.00

 

משאבי הקרקע העומדים לרשות הרשויות לצורך התכנון הולכים ומתמעטים, וכאשר מדברים על קרקע למגורים במרכזי הערים הדבר הופך למצרך יקר ערך. כאשר נפער פער גדול בין ערך הקרקע לבין ערכו הממשי של הנכס עליה הוא יושב מתהווה סבירות עסקית למימוש פער זה. הכינוי המועדף ע"י אנשי התכנון הינו התחדשות עירונית, אולם הכינוי הרווח לתהליך הינו פינוי-בינוי. פרויקטי פינוי-בינוי מקודמים  נמרצות הן ע"י הממסד והן ע"י המגזר הפרטי – יזמי הנדל"ן. פינוי-בינוי, כשמו כן הוא, הינו מהלך של הריסת הישן הקיים לטובת החדש. מהלך זה מעורר שאלות הן לגבי ההשלכות הנובעות מפינוי הקיים והן לגבי החשיבות שב'המשכיות' ו'שכבתיות' בהתפתחות מרקמים עירוניים. אנו סבורים כי במרכזי הערים, פעולת פינוי-בינוי יכולה לעבוד כפתרון נקודתי עבור מגרש מסוים, אך מציבה סימני שאלה רבים כפתרון מערכתי. אל מול פתרון זה יש מקום לבחון אלטרנטיבה פופולארית פחות של התחדשות ע"י עיבוי. נראה כי למרקמים עירוניים, אשר על פניו נתפשים כמרקמים מדורדרים ומיושנים ישנה יכולת גבוה להתחדשות. יכולת זו נובעת בעיקרה מאיכויותיה של הסביבה. התחדשות הצומחת  מתוך הקיים מאופיינת באג'נדה תכנונית השמה משקל רב על הפרויקט בהיבטים חברתיים וסביבתיים, אך בד בבד נדרשת לשמירה מוקפדת על היתכנותו הכלכלית של  הפרויקט, על מנת להבטיח  את מימושו וסיכויי הצלחתו לאורך זמן.

הפרויקט המוצע הינו של 56 יח' דיור בנות 45 מ"ר, כל אחת בבלוק שיכון טיפוסי שנבנה ע"י משרד הבינוי והשיכון בשנות ה-60 בשכונת בקעה בירושלים. שטח הגג המשתרע מעל 56 היחידות הוא1000 מ"ר. הגג מהווה מנוף להרחבתן ושדרוגן של הדירות,  אשר נבנו כפתרון עיקרי עבור גלי העלייה של ראשית קום המדינה. לכל דירה יתווסף שטח של 40 מ"ר ועל הגג יבנו 28 יחידות חדשות בהתאם לצרכי השוק, סה"כ הגדלת צפיפות הדיור ב- 150%. פרויקט זה יהווה הוכחה לכדאיות שבחידוש שיכונים ישנים כנגד התפיסה הרווחת של פינוי בינוי.

 

 

ב. הרכבה

 הרכבה – חיבור רקמות חיות מצמח או פקע של צמח ("רוכב") אל גזע או ענף של צמח משרש אחר ("כנה") הקרוב אליו קרבת משפחה. ההצלחה נמדדת ביכולתם של שני המינים להתאחות לצמח שלם, לשרוד לאורך זמן ולהיות פרודוקטיביים.

 שטחה הכולל של מדינת ישראל, הוא כ- 21.5 מיליון דונם. מתוכה השטחים הפיזיים המיועדים לעיבוד חקלאי הם 4.1 מיליון דונם. עד שנת 2020 צפוי כי יוותרו לעיבוד חקלאי כ- 2.99 מיליון דונם בלבד. על רקע הצמצום הנרחב בהיקף השטחים מחד וגידול האוכלוסייה מאידך, נדרשת החקלאות להגביר את פוטנציאל התנובה עבור יחידת קרקע על מנת לענות על הביקושים. לשם כך יש להסב את הזנים הקיימים לזנים חדשים עם מאפיינים שונים, אשר יטיבו לענות על הפוטנציאל הצרכני. תהליך ההתחדשות וההתעדכנות של עצים במטע נעשה  ע"י פעולת ההרכבה – איחוי של מערכת חדשה על מערכת קיימת על מנת ליצור גוף חדש המשלב את הכוח והעמידות של הבסיס הקיים עם מערכת חדשה בעלת פוטנציאל תנובה גבוה יותר. בתהליך זה הגזע והשורשים של העץ הוותיק והגוף החדש הצומח עליהם מתפתחים תוך הדדיות גבוהה, אשר מהווה את בסיס הקיום של העץ החדש. השילוב בין המערכות מאפשר לשפר את התנובה בהתבסס על מערך העצים הקיים ולמעשה מעלה את ההספק ללא צורך בעקירה ונטיעה של מערכת חדשה.

 קיימות מספר טכניקות להרכבה, אשר נבדלות זו מי זו ברמת הביסוס של הצמח הקיים, במידות הענפים והגזעים להרכבה וכתוצאה ממידות אלה נגזר סוג החיבור והטכניקה בו יעשה.

-          הרכבת פיצול (the cleft graft) – בהרכבה זו משתמשים לעצים מבוססים היטב. את ההרכבה מבצעים על הגזע או על ענפים עיקריים, ע"י ניסור של שסע בגזע. אל השסע מכניסים את הרוכב וממלאים את המקום בחומר מילוי מתאים.

-          הרכבת פילוח (the whip graft) -  מתאימה בעיקר להרכבה של עצים צעירים, כאשר הענפים באופן יחסי דקים וקוטרם דומה לקוטר הכנה. על מנת להשיג שטח פנים מרבי, נעשה החיתוך באלכסון. את החלקים מאחדים ע"י נעיצת מסמר או ע"י קשירה.

-          הרכבת צד (the side graft) -  הרכבה זו מתאימה לתווך גדול של

גדלי ענפים. משתמשים בשיטה זו לענפים שהינם גדולים מדי לשיטת הפילוח אך אינם גדולים דיים להרכבה ע"י פיצול. בשיטה זו ההרכבה נעשית על צידו של הגזע, כאשר קוטרו גדול מקוטר הרוכב.

  

 

ג. תוספת בניה

 

רעיון ההרכבה הוא אנלוגיה לאסטרטגיה להתחדשות עירונית של מבני מגורים - תוספות בניה  ע"י הרכבה של יחידות מגורים חדשות מטיפוסים שונים על גבי בלוק מגורים קיים על מנת ליצור סביבת מגורים מגוונת ובעלת ערך כלכלי גבוה, אשר תשפר את איכות החיים בבלוק הקיים. לפי השיטה המוצעת המערכת הקיימת הופכת להיות מצע, פלטפורמה  בעלת ערך רב עבור המערכת חדשה. המערכת החדשה רואה עצמה משוחררת מהמערכת הנושאת ומבטאת מאפיינים פרוגרמאתיים ומורפולוגיים חדשים המטיבים לענות על הצרכים העכשוויים. שתי המערכות מתפקדות ברמה גבוה של אוטונומיה אך בו בעת קשורות קשר הדוק במרחב התשתית המקומית והסביבתית.

התשתית הסביבתית הינה מיצוי וריכוז כל היתרונות היחסיים, אשר ממנו נהנית המערכת המרקמית הוותיקה. מערכת זו מתפתחת ומתהווה ללא הרף לאורך ציר הזמן. טיבה של התשתית בנקודת זמן מסוימת תכונה באופן הרווח שכונה מבוססת/ שכונה חלשה.  תנאי הכרחי לתהליך הוא כי התשתית  בזמן ההווה של הפרויקט, תהיה בעלת עמידות גבוה. חוסנה של התשתית הסביבתית יתהווה על גבי היטל העל של המערכת הקיימת לקרקע חדשה, קרקע  זו, שאינה במפלס האדמה, הינה קרקע מלאכותית ומהווה מבחינה רעיונית חיבור המשכי שאינו מופרע ע"י קטיעות מפלסיות ולמעשה מתפקדת הן במישור האופקי והן במישור האנכי.

התבוננות בסובב אותנו מראה כי תוספות בניה ע"י הרכבות הינו מעשה שכיח בדינאמיקה של המרקם העירוני. הטכניקה הנפוצה ביותר הינה הרכבה ע"י משיכה. בשיטה זו הבניין הקיים עובר אקסטרוזיה של הקומה העליונה על ציר ה- Y, כאשר מבחינה פרוגרמאתית ומורפולוגית התוספת היא למעשה ריבוי הקיים. בעידן התכנון הממוחשב ניתן לחלופין לכנות שיטה זו כהרכבת copy/ paste. אנו מציעים לרענן את הגישה לתכנון של תוספות הבניה על הגגות ולהפנים כי אותה קרקע מלאכותית הינה פורייה דייה כדי לקבל תוספת חדשה, אשר הינה בעלת יכולות ומאפיינים של מערכת השונה שוני מהותי מהמערכת הקיימת. לשם כך ניתן לחשוב על שתי טכניקות של הרכבת בניינים חדשים לקיימים – הרכבה ע"י הנחה והרכבה ע"י גישור.

שתי השיטות דומות באופן תפישת הגג כדף נקי עליו ניתן להתחיל ולתכנן מבנה חדש. ואולם, מגבלות הנדסיות עשויות למנוע חופש מוחלט בשיטת ההנחה. כך למשל יצטרך הבניין החדש ללוות באדיקות את המערכת הקונסטרוקטיבית של הבניין הקיים וכתוצאה מכך מודול הדירות יהיה חייב להישמר. גם יכולת העמסת המערכת החדשה על הקיימת עשויה להיות מוגבלת. בשיטת הגישור אנו מייצרים סיטואציה בה אנו מגשרים בין הקרקע המלאכותית – גג הבניין הקיים והקרקע הפיזית. הגישור בין המפלסים השונים נעשה ע"י אלמנטים קונסטרוקטיביים אנכיים. אלמנטים אלה מהווים תשתית קונסטרוקטיבית חדשה, עליה ניתן לקבל חופש רב בקביעת גודל היחידה החדשה. לנקודה זו משמעות רבה ביכולת המערכת לייצר מספר טיפוסי דירות בעלות גדלים שונים. האלמנטים האנכיים לא רק נושאים את הבניין החדש, אלה גם מחזקים ומקשיחים את הבניין הקיים. המצב בו נוצרת מערכת קונסטרוקטיבית חדשה בסמיכות למערכת הקיימת מייצר הזדמנות  משמעותית לטפל במעטפת הקיימת, הן בפן האסתטי- שיפוץ החזית והן בפן הפרוגרמאתי – הרחבת יחידות הדיור.

השתלבות המערכות זו בזו מייצרות בניין בעל זהות הטרוגנית עמוקה. המערכת הקיימת משתמרת

ובא בעת מתחדשת  בעוד שהמערכת החדשה  הינה ביטוי מתומצת לשינויים רחבים שעברה הרקמה העירונית בפרק הזמן מאז ניטעה המערכת הקודמת. התרחשות מסוג זה הינה מתן תוקף עדכנית לאמירתו של ויקטור הוגו, כי האדריכלות הינה כלי תיעודי מהותי, בעל חשיבות ערכית רבה לחברה ולתרבות בה אנו חיים.

 

 

דסיפור המעשה

 

במרץ 2005, מתוך חיפוש אחר הזדמנות ליצור פרויקט חדש, אשר יממש רעיונות אדריכליים המשלבים בין תאוריה לפרקטיקה, בין תכנון בעל אוריינטציה חברתית לאדריכלות המעוצבת על ידי כוחות השוק החופשי צמח רעיון הבניה על הגג.

למימוש הרעיון נזקקנו לבניין ולמימון.

  • בשנת 2001 אושרה לבניין ברחוב נפתלי 23 תב"ע להרחבת הדירות הקיימות אשר לא מומשה בשל בעיות תקציב ומחלוקות שונות בין הדיירים.
  • בשל קיצוץ בתקציבים החל משרד בינוי והשיכון, אגף שיקום שכונות לתור אחרי פתרונות יצירתיים לקידום פרויקטים נעדרי תקציב.
  • באפריל 2005 אושרה בכנסת תמ"א 38. תוכנית זו מאפשרת קבלת אחוזי בניה על הגג בתמורה לחיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה.

זיהוי צרכים אלו והחיבור בניהם אפשר להפוך את רעיון הבניה על הגג לפרויקט ממשי בו האדריכל פועל בתווך שבין  56 דיירים על חלומותיהם ושאיפותיהם השונות, והצורך ליצור פרויקט, אשר מימושו תלוי בראש ובראשונה בהיותו כלכלי ואטרקטיבי ליזמים בשוק החופשי.

התכנון הינו דיאלוג מתמשך בין קצוות שונים. בין דיירים השואפים להרחבת דירותיהם לאלו החולמים על פינוי בינוי.

בין אלו המתנגדים לשם ההתנגדות לאלו הרוצים הכל בכל מחיר, בין הצרכים של הבניין הקיים לדרישות הבניה של תוספות הבנייה על הגג. בין כל אלו נמצאת אדריכלות החורגת מתפקידה המסורתי ומשמשת כמתווך וכקטליזאטור ליצירת פרויקט וקידומו.